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Opinión

El pulso del planificador

PULSO 20/01/2016

Por Slaven Razmilic B. El proyecto de ley sobre transparencia en el mercado del suelo solo ataca los síntomas, pero nada hace para evitar el problema original. Este deriva de la rigidez de instrumentos de planificación.

A modo de broma, se suele decir que la rentabilidad de algunos negocios inmobiliarios depende del calibre del plumón con que se traza el límite urbano o bien del pulso del planificador que lo dibuja. Esto no es una exageración. En la lógica de nuestra actual regulación urbana, no es raro que se produzcan importantes incrementos de precios a partir de actos administrativos que, en ocasiones, adolecen de falta de transparencia y exceso de discrecionalidad.

En este contexto, el proyecto de ley sobre transparencia en el mercado del suelo que actualmente se discute equivoca el foco en algunas de las medidas que plantea y avanza de manera insuficiente en otras que sí están bien orientadas.

El proyecto, parte de la agenda de probidad y muy probablemente en respuesta a la atención de la opinión pública en torno al llamado Caso Caval, apunta a transparentar los procesos de ampliaciones de los límites urbanos y a gravar parcialmente los incrementos de valor del suelo que se producen en estos casos.

Entre las medidas planteadas, las que apuntan a aumentar las instancias de difusión y participación en los procesos de modificación de planos reguladores son necesarias y deberían contribuir a reducir arbitrariedades y espacios para el tráfico de influencias. Con todo, algunas de las iniciativas propuestas son tímidas, en particular en lo relativo al acceso público a datos de precios de transacciones de bienes raíces.

Por su parte, la creación de un impuesto específico adicional a las plusvalías generadas por extensiones del límite urbano es una idea conceptualmente equivocada. En particular, debido a la reciente inclusión en la pasada Reforma Tributaria de las ganancias de capital por inversión en bienes raíces como ingresos constitutivos de renta. Podría decirse que ese cambio se aprobó antes de que fuera políticamente necesario, o si se quiere, antes de que se produjera un escándalo que lo justificara. En cierto modo, la solución llegó antes que el problema.

En relación con el impuesto territorial, el proyecto es acertado al considerarlo como un elemento clave de esta discusión, pero falla al no inyectarle suficiente preponderancia. Actualizar oportunamente los avalúos fiscales es una medida necesaria para el buen funcionamiento de este mecanismo y los esfuerzos en este plano no deben acotarse solo a reavaluar predios en las nuevas zonas urbanas. Es imprescindible cambiar los plazos y formas en que se realizan los reavalúos a fin de reducir los incentivos a postergarlos.

Como nota más general, llama la atención que el proyecto solo se preocupa de la transparencia y de gravar las plusvalías que se puedan producir, pero omite por completo abordar los factores normativos que generan dichos aumentos de valor. El Minvu, a partir de los lineamientos del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, se encuentra elaborando propuestas específicas en este ámbito. Esto es bienvenido. En particular porque el actual proyecto solo ataca los síntomas, pero en nada aporta a evitar el problema original, el que se deriva de la rigidez de nuestros instrumentos de planificación y su incapacidad de acomodar adecuadamente el inevitable crecimiento de nuestras ciudades, sea este en extensión o por densificación. 

*El autor es investigador Centro de Estudios Públicos (CEP).

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