Banco Central enciende las alertas por sector inmobiliario, en particular por oficinas

Costanza Cristino | Economía | 19/06

© Nadia Pérez

Se esperaba que el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del Banco Central diera luces de la resistencia financiera de Chile a la crisis externa. Sin embargo, lo que se robó la atención fue su visión sobre el sector inmobiliario. Y si bien no habló de burbuja, puso énfasis en el riesgo de un ajuste de los precios -que han estado subiendo- si la situación extranjera empeora.

Todo esto es relevante no solo para la banca, sino también para las compañías de seguros, que se han vuelto un actor relevante al invertir cerca del 11% de sus activos en el rubro inmobiliario.

“La literatura internacional ha enfatizado que, en tiempos de turbulencia financiera, la mayor exposición al sector inmobiliario comercial explicaría parte importante de las pérdidas crediticias del sector bancario”, dice el informe, el cual además señala que de empeorar la situación económica a nivel local, apunta a la industria inmobiliaria como uno de los principales flancos del sector financiero local.

En todo caso, es claro en señalar que analistas coinciden en en que la política conservadora de los bancos permitiría una exposición moderada a este riesgo.

Al respecto, el IEF señala tres variables a considerar al momento de encender las alarmas en el sector inmobiliario y recomendar un mayor monitoreo: precio, stock y situación financiera de las empresas inmobiliarias y constructoras.

Esta última es la que más podría afectar el funcionamiento del sector bancario y la que merece más atención según el BC. Ya que, a pesar de que en términos globales el nivel de apalancamiento de inmobiliarias y constructoras mejoró desde los máximos alcanzados en el periodo 2008 - 2009, en términos particulares las cifras dicen otras cosas. 

Según el IEF “las empresas más grandes, y que cuentan con información financiera pública, exhiben, a diciembre del 2011, una razón de endeudamiento superior al nivel pre crisis”, lo que como consecuencia ha deteriorado los índices de liquidez de estas compañías. Esto se suma a que la rentabilidad de estas compañías aún no recupera los niveles pre-crisis.   

Es decir, de enfrentarse a un empeoramiento de la economía global y local, las empresas del rubro inmobiliario no se encontrarían en las condiciones óptimas en términos financieros.

STOCK Y PRECIO  
A esta situación propia de las empresas, se suma lo que podría suceder con los precios de las oficinas, factor que va directamente relacionado con el stock disponible y a la demanda.

Según señala el IEF, para el periodo 2012-2014 se espera un aumento importante de la superficie de oficinas, de 300 mil metros cuadrados por año entre 2012 y 2014. Emblema de este exponencial de este  incremento son las torres del proyecto Costanera Center, que para 2013 pretende poner en el mercado 87 mil metros cuadrados de oficinas.

Esta situación, de acuerdo  al ente rector, “afectaría los precios de las propiedades y los niveles de vacancia, los que podrían llegar hasta un 8% este año de darse un contexto similar al vivido en 2009. Estos ajustes podrían deteriorar considerablemente los flujos de ingresos de las empresas del sector e incrementar su probabilidad de incumplimiento”.

Esto se suma al hecho de que el precio de las oficinas se ha incrementado en un 8% real anual entre 2008 y 2011, lo cual pese a ser explicado por un cambio en la composición del mercado -el que ha sumado mucho más oficinas de niveles y ubicación superior- y al crecimiento económico, de todos modos podría afectar la corrección de los precios en un escenario adverso.

SECTOR RESIDENCIAL
En el segmento vivienda la preocupación del Banco Central viene por el lado de la oferta y los precios. En cuanto al primer punto, el BC observa que durante el último trimestre de 2011 el ingreso de nuevos departamentos a la oferta superó levemente las ventas. 

Mientras, en cuanto a los precios, explica que estos se han visto incrementados en forma importante como consecuencia de la escasez de suelo, principalmente en las comunas del sector oriente de la capital, donde las tasas de aumento han sido mayores a los promedios históricos. Tendencia que de mantenerse y extenderse a otras comunas podría genera una fuente adicional de riesgo, advirtió.

Esto, sobre todo, considerando la experiencia vivida en 2008, cuando muchas empresas inmobiliarias se vieron financieramente afectadas por la fuerte corrección en la oferta de departamentos.

Financiamiento externo se restringe

El flujo de financiamiento de la economía se ha mantenido estable, sin embargo, las condiciones para el financiamiento externo se han hecho más restrictivas, afirmó el IEF. El BC destacó que la banca chilena ha disminuido su financiamiento externo desde Europa a un 2,3%. Aún cuando, los préstamos otorgados por entidades alemanas aumentó, alcanzando una participación de 12%.

Colocaciones del retail siguen en picada

Mientras el endeudamiento bancario en el segmento consumo aumentó en 12,4% en el primer trimestre, las colocaciones de las casas comerciales presentaron una fuerte contracción (-17,6%). Pese a que esto es consecuencia principalmente del Caso La Polar, excluyendo ese efecto, el crecimiento de la deuda con estos oferentes de crédito alcanzaría sólo un 4,6% en el mismo periodo.

Baja dependencia de matrices

El último IEF coincide con lo expresado por diferentes analistas, respecto de la situación de las subsidiarias chilenas de Santander y BBVA. De acuerdo al informe, el riesgo de estos bancos se ve mitigado por la baja dependencia de sus matrices y la baja exposición vía activos. A lo que agrega que la composición de activos y pasivos de estas entidades es similar a la de bancos de propiedad chilena.