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Qué viene en el sector inmobiliario tras el boom del 2015

Paula Núñez 26/05/2016

El primer trimestre de 2016 cerró con ventas más bajas que el año anterior, pero no sólo se explica por el factor "exención del IVA" del año pasado. Expertos dan cuenta de cómo está la industria luego del año más alto en ventas.

La exención de IVA de la Reforma Tributaria llevó a que el año pasado muchas personas adelantaran su decisión de compra, impulsando la venta de bienes inmuebles a niveles históricos, sobre todo en los últimos cuatro meses del 2015. 

Sin embargo, este año las ventas no han seguido el mismo ritmo. “Se registró una caída este primer trimestre, ya que las ventas el 2015 estuvieron empujadas por el anuncio del impuesto que comenzaría a aplicarse sobre la compra de una vivienda”, dice Juan Enrique Nestler, gerente de Desarrollo de Inmobiliaria Manquehue. Señala que a la disminución en las ventas también se sumó una caída en la oferta. “En el mercado de casas, esta tendencia se está presentando desde el 2008 y se espera que siga disminuyendo, principalmente, por la escasez de terrenos y restricciones normativas para construir”. 

Según detalla Felipe Besnier, gerente de Inteligencia y Estrategia de Patagon Land, esta caída durante el primer trimestre no sólo responde al fin de la exención del IVA, sino que “se ha producido un efecto complementario que tiene que ver con cómo se ha modificado el pie que los clientes tienen que pagar a la inmobiliaria. Además, también ha disminuido un poco por el escenario económico que vive el país”. 

Estos tres elementos, según el ejecutivo, son los que han incidido de forma directa en la venta. En el sector oriente han disminuido las velocidades de venta desde un 26% hasta 58% dependiendo de la comuna, siendo Lo Barnechea la comuna que menos bajó, mientras que La Reina concentra la caída más importante. 

Año con ventas históricas, pero infladas. Ante el anuncio de la exención de IVA, muchas fueron las personas que tomaron la determinación de comprar generando una alza que dejó al 2015 como un año récord en ventas. Sin embargo, esto no responde al comportamiento tradicional de la industria. El año pasado no fue un período normal, estuvo muy marcado por el anuncio del IVA. Fue mucha la gente que por miedo o esperanza de que este año se produjera un alza de precio importante durante 2016, adelantó la decisión de compra y se generó esta venta explosiva que dejó a 2015 como el mejor año en ventas desde que se tienen registros. De hecho, si se comparan las velocidades de venta del primer trimestre de 2016 con el de 2014, que fue un año relativamente normal, las disminuciones no son tan significativas. 

¿El IVA  se traspasó al comprador? A pesar de que la mayoría esperaba que el IVA se reflejara en el precio de compra de los inmuebles, varios son los que señalan que ha habido, prácticamente, una mantención de precios durante el primer trimestre del año. “Aún considerando que los proyectos nuevos no pueden optar al beneficio del IVA, se están teniendo que ajustar las rentabilidades de las inmobiliarias y que el cliente va a tener que absorber un poco el IVA”, dice Besnier.

En la medida que los mercados son más competitivos y desarrollados, internacionalmente se aprecia una reducción en la rentabilidad de las inmobiliarias debido factores como mayor cantidad de actores en la industria y regulaciones.

Si bien, este año estará más bajo que el anterior. No debiera ser uno de crisis inmobiliaria o de contracción muy considerable. “Si se compara con los últimos cinco años, uno de los factores determinantes tiene que ver con el cambio en la banca respecto a los pies que se deben pagar. Donde antes podía acceder a créditos de 90%, hoy se encuentran al 80%. En términos de ahorro hay que tener el doble de plata que te comprabas hace dos años” señala Besnier. Hay estimaciones del sector que establecen que se debieran duplicar o triplicar los desistimientos de las promesas firmadas al tener una banca más restrictiva.

Con los cambios en la industria “es necesario que quienes quieran adquirir una nueva vivienda revisen y lean bien los contratos de promesa y compraventa, tomándose el tiempo necesario para que realicen una compra informada”, aconseja José Miguel Guzmán, gerente general de Inmobiliaria Lo Campino.