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Empresas & Mercados

Nicolás Cox, de CBRE: "A fines de 2016 debiese empezar a bajar la vacancia de oficinas"

Carla Cabello 21/01/2016

El ejecutivo explica que el nivel de desocupación debiese comenzar a disminuir debido a la menor cantidad de metros cuadrados que se espera ingresen al mercado este año.

En equilibrio. Así define Nicolás Cox, director ejecutivo para Chile de CBRE, una de las mayores firmas de servicios y negocios inmobiliarios del mundo, la actual situación del mercado de oficinas en Santiago. Y es que para el ejecutivo, pese a que la tasa de vacancia de oficinas se encuentra en el orden del 10%, ésta debiese comenzar a bajar a fines del 2016 o  bien principios de 2017 porque, según explica, no van a entrar metros cuadrados al mercado en los mismos niveles observados en los últimos 12-18 meses.

¿Qué balance hace del mercado de oficinas en Santiago durante 2015?

La tasa de vacancia subió durante el 2015 desde 5% – 6% -nivel en el que estaba a principios de año- a un 10%. Yo no veo eso como algo malo, lo veo como positivo en términos de que estamos en un proceso de mercado de equilibrio donde hoy hay un poder de negociación de los arrendatarios un poco más equilibrado respecto del que tenían antes, en comparación con el de los dueños de las oficinas. Cuando no hay mucha vacancia los dueños de las oficinas son dueños de un activo muy preciado, por lo tanto, establecen las condiciones de negociación que ellos quieren.

Otro alcance que quiero hacer es que la absorción de oficinas el año pasado fue de alrededor de 176.000 metros cuadrados, que está un poco sobre el promedio de la absorción de los últimos diez años que es 160.000 metros cuadrados y está bajo el promedio de la absorción de los últimos cinco años. Pero esa es una absorción neta, es decir, no está considerado un factor muy relevante que es que la economía fue capaz de absorber no solo metros cuadrados nuevos, sino también metros cuadrados que fueron desocupados por empresas que estaban ligadas a la minería. Entonces, el 2015 fue el año en el cual el mercado de oficinas fue capaz de absorber el impacto que produjo la baja en la actividad minera que se viene dando prácticamente desde fines de 2013 y eso para mí es un buen síntoma. No solo se mantuvo en los promedios de absorción históricos sino que fue capaz de tomar esos metros adicionales. Se pensaba que 2015 iba a ser un año complicado porque iban a entrar muchos metros cuadrados; entraron, quedan algunos por entrar, pero está lejos de ser el escenario fatalista que algunos pintaban hace cuatro años.

¿Y cuando podríamos ver ese escenario?

Yo creo que ese escenario no lo vamos a ver en las condiciones actuales. La economía tendría que dejar de absorber metros cuadrados para que se empiece a ver ese escenario y eso no está pasando. Las tasas de crecimiento que estamos viendo son bajas, a nadie le gusta crecer al 2%, pero es crecimiento y mientras la economía crezca será capaz de absorber metros cuadrados. Quizás no todos los metros cuadrados que nos gustaría que absorbiera, pero eso es otro asunto.

¿La tasa de vacancia se encuentra en un nivel sano?

La tasa de vacancia en promedio está en un 10%, eso nosotros lo consideramos en el rango de una tasa de equilibrio, en la parte superior del rango. Podríamos hablar de una tasa de vacancia de equilibrio cuando está entre el 8 y 11%. 

¿Qué expectativas tienen para la tasa de vacancia en 2016?

Vemos que va a aumentar un poco, quizás pueda aumentar a 10,5%, un 11% o 11,5%. Eso será hacia finales de año y a partir de ahí debiese empezar a bajar porque la oferta que va a entrar no será tan alta y debiese empezar a bajar también asumiendo que la economía sigue creciendo. Veo un año que será mejor que 2015 en términos de absorción y sumado a que no van a entrar metros cuadrados como lo que hemos visto en los últimos 12 o 18 meses, a fines de 2016 o quizás a principios de 2017 debiese empezar a bajar la vacancia.

¿Como se han comportado los precios de las oficinas durante el último año?

Los precios han bajado, pero la velocidad a la que han bajado está disminuyendo. Se produjo una baja hace unos meses pero hoy quizás se producen unas bajas adicionales a una velocidad menor a la que se han dado hasta ahora. Me atrevería a decir que los precios están llegando a posibles mínimos. 

¿Y cuándo podrían comenzar a subir?

Yo no veo una subida de precios en el mercado de aquí a por lo menos 24 meses. 

Considerando que los precios de las oficinas han bajado, ¿cómo ha reaccionado la demanda frente a este escenario?

Si continúa la economía al ritmo que viene, no debiese pensar que vienen diferentes los niveles de absorción a lo que ha sido. La demanda podría estar concentrada en sectores donde hay oficinas gubernamentales, sobre todo en el sector centro.

También diría que más que una industria específica, tiene relación con la oportunidad que pueden tener algunas empresas para consolidar ubicaciones, o para moverse de ubicaciones un poco más periféricas a otras un poco más centrales. Un ejemplo típico es que en algunas comunas como Providencia, Ñuñoa y Macul, que tienen muchas casas antiguas que están siendo usadas como oficinas. Esa gente puede ir a Providencia y arrendar oficinas. Por ahí puede venir la demanda.

¿En qué sectores podríamos ver un crecimiento del mercado de oficinas?

Yo creo que el interés de todos los usuarios siempre es ir a los activos que son emblemáticos, y ubicaciones que se conocen como prime. Esas son siempre Isidora Goyenechea, Apoquindo y El Golf. Pero el eje natural de desarrollo de las oficinas es el eje Apoquindo, siguiendo el metro. Ya hay muchos proyectos que se están haciendo y nosotros vemos que esa debiese ser la siguiente área a consolidar como un polo de oficinas, el eje Apoquindo entre Vespucio y Manquehue. 

¿Cómo ha visto el comportamiento de los inversionistas extranjeros?

En el inversionista extranjero hemos visto mucho apetito. Ellos están siempre buscando oportunidades de inversión, estamos permanentemente conversando con ellos. Una cosa bien relevante en la inversión inmobiliaria, sobre todo para los inversionistas extranjeros, es que las inversiones inmobiliarias son largas, inversiones donde compras un activo para tenerlo 15 o 20 años. Algún ciclo particular de aumento en la tasa de vacancia no genera mucho ruido en estos inversionistas. Más aún, es algo buscado por ellos, porque en estos ciclos pueden bajar un poco los precios, ellos pueden comprar un poco más barato, y apuntar a un upside en un tiempo más. Mientras continúen los niveles de liquidez que hay en Europa, y mientras siga habiendo la escasez de productos que hay en Europa, ellos van a buscar otros mercados. Y dentro de Latinoamérica, Chile es un mercado muy apetecido, muy valorado también, y no hemos visto que baje el interés ni mucho menos.

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